El flipping inmobiliario es una estrategia especulativa que ha cobrado gran relevancia en los últimos años en España. Consiste en la compra de inmuebles, su posterior reforma o mejora y su posterior venta a un precio superior. Tode ello en un  corto periodo de tiempo, buscando una rápida rentabilidad. 

Desde Jiménez-Ridruejo y Asociados, hemos observado que uno de los instrumentos legales que ha cobrado relevancia en este ámbito es el contrato de cuenta en participación, que permite a los inversionistas participar en estos proyectos de flipping inmobiliario sin la necesidad de constituir una sociedad formal. A través de este tipo de contrato, los promotores pueden obtener financiación sin necesidad de asumir toda la carga financiera y los inversores se benefician de una participación en los beneficios sin los riesgos y responsabilidades que conlleva ser socio de una empresa.

Este artículo, desde  Jiménez-Ridruejo y Asociados queremos  explorar cómo el flipping inmobiliario y los contratos de cuenta en participación se relacionan en el contexto del mercado inmobiliario español, analizando las ventajas y desventajas de esta combinación, así como las implicaciones legales y fiscales que conlleva.

EL FLIPPING INMOBILIARIO. UN FENÓMENO EN AUGE.

En los últimos años, el mercado inmobiliario español ha experimentado una recuperación significativa tras la crisis de 2008, y una de las estrategias más utilizadas por los inversores ha sido el flipping inmobiliario. La fórmula básica es sencilla: adquirir propiedades a precios bajos, renovarlas para mejorar su estado y revenderlas a un precio superior. Este ciclo se repite con frecuencia y genera una rentabilidad rápida para los inversionistas.

La clave del éxito del flipping inmobiliario radica en dos factores:

1. La mejora estética de los inmuebles (reformas superficiales o rehabilitación energética) permite que las propiedades se revendan a precios superiores a los de compra.
2. La localización de las propiedades, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla, donde existe una alta demanda de viviendas, sobre todo en áreas céntricas o en proceso de gentrificación.

CONTRATOS DE CUENTA EN PARTICIPACIÓN. CONCEPTO Y APLICACIÓN EN EL FLIPPING INMOBILIARIO. 

Los contratos de cuenta en participación son una figura jurídica que permite la creación de una relación económica entre un partícipe (el inversionista) y un gestor (el promotor inmobiliario) sin necesidad de constituir una sociedad mercantil formal. En estos contratos, el partícipe aporta capital con la esperanza de obtener beneficios derivados de un proyecto específico, mientras que el gestor  explota dicho proyecto.

En Jiménez-Ridruejo y Asociados pensamos que  este tipo de contrato puede ser especialmente útil para los inversores que desean participar en un proyecto de rehabilitación inmobiliaria sin tener que asumir todos los riesgos ni involucrarse en la gestión directa de la operación. A través del contrato de cuenta en participación, el inversionista puede aportar fondos para la compra y reforma de un inmueble y, a cambio, recibir una parte de los beneficios generados por la venta de la propiedad una vez terminada la reforma.

Características principales del contrato de cuenta en participación:

1. No requiere inscripción formal: A diferencia de una sociedad mercantil, el contrato de cuenta en participación no exige la constitución de una entidad jurídica, lo que simplifica el proceso de colaboración entre las partes y abarata su formalización.
2. Participación en los beneficios y en las pérdidas: Los beneficios se distribuyen según lo pactado en el contrato, siendo el partícipe el que recibe una parte de las ganancias generadas por la venta del inmueble una vez finalizada la reforma.
3. Riesgos compartidos: Aunque el inversionista no tiene responsabilidades directas sobre la gestión del proyecto, también está expuesto a las pérdidas en caso de que la operación no sea rentable.
4. Confidencialidad: El contrato de cuenta en participación suele ser confidencial, lo que significa que no es necesario que el nombre del partícipe sea conocido por terceros, manteniendo así una cierta discreción sobre la participación del inversor.
5. Plazo limitado: Normalmente, los contratos de cuenta en participación están sujetos a un plazo determinado, que suele coincidir con la duración del proyecto de flipping inmobiliario (adquisición, reforma y venta del inmueble).

VENTAJAS DEL FLIPPING INMOBILIARIO A TRAVÉS DE CONTRATOS DE CUENTA EN PARTICIPACIÓN.

Para el promotor inmobiliario:

• Acceso a financiación sin aumentar el riesgo personal: El promotor inmobiliario puede obtener los fondos necesarios para llevar a cabo el proyecto de flipping sin tener que recurrir a fuentes de financiación tradicionales, como los préstamos bancarios, que pueden implicar una carga de intereses elevada.
• Flexibilidad en la gestión: Al no tener que constituir una sociedad formal, el promotor tiene mayor libertad para gestionar el proyecto sin las restricciones o las formalidades legales que conlleva una empresa.
• Reducción de riesgos financieros: Al compartir las ganancias y las pérdidas con el inversionista, el promotor reduce su exposición a los riesgos del proyecto.

Para el inversionista:

• Rentabilidad rápida: Los contratos de cuenta en participación permiten a los inversionistas obtener una participación en los beneficios generados por el proyecto de flipping, lo que puede generar una rentabilidad rápida si la operación es exitosa.
• Bajos requisitos de participación: El inversionista no necesita ser un experto en el sector inmobiliario ni gestionar el proyecto directamente, lo que facilita su entrada en el negocio sin necesidad de experiencia previa.
• Diversificación de la cartera de inversión: La participación en proyectos de flipping inmobiliario a través de contratos de cuenta en participación permite a los inversionistas diversificar su portafolio de inversión, participando en el sector inmobiliario sin necesidad de adquirir propiedades directamente.

IMPLICACIONES LEGALES Y FISCALES

A pesar de sus ventajas, el uso de contratos de cuenta en participación plantea varias consideraciones legales y fiscales.

• Desde Jiménez-Ridruejo y Asociados queremos advertir de la Responsabilidad ante la Agencia Tributaria: Tanto los promotores como los inversionistas deben estar atentos a las implicaciones fiscales de los beneficios obtenidos. Los beneficios de la cuenta en participación se consideran rentas sujetas a IRPF o Impuesto sobre Sociedades dependiendo de si la operación se realiza por una persona física o una sociedad.
• También es importante tener en cuenta las obligaciones en relación al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• Riesgos legales: Dado que no se constituye una sociedad mercantil formal, las partes deben definir claramente sus derechos y obligaciones en el contrato de cuenta en participación para evitar disputas legales en el futuro.

CONCLUSIÓN

En Jiménez-Ridruejo y Asociados pensamos que el  flipping inmobiliario y los contratos de cuenta en participación representan una forma innovadora y flexible de participar en el mercado inmobiliario, especialmente para los inversionistas que buscan diversificar su cartera sin asumir grandes riesgos o complicaciones administrativas. Sin embargo, tanto los promotores como los inversionistas deben ser conscientes de las implicaciones legales y fiscales de esta práctica y asegurarse de que los contratos estén bien estructurados para evitar posibles problemas legales.

Desde Jiménez-Ridruejo y Asociados , hemos observado que existe una amplia confusión entre la aplicación de la factura electrónica y el cumplimiento de los requisitos de los sistemas informáticos de facturación. 

Pasamos a resumir las implicaciones fiscales de ambos y calendario de implementación.

FACTURA ELECTRONICA

La ley 18/2022 de 28 de septiembre, Ley Crea y Crece, regula la obligación de factura electrónica en todas las operaciones entre empresarios y profesionales. 

A día de hoy, no hay fecha exacta de entrada en vigor de la factura electrónica, porque los plazos están supeditados a la publicación del Reglamento de desarrollo correspondiente y éste aún no ha sido publicado. 

Desde el momento de su publicación, las empresas y profesionales cuya facturación anual sea superior a 8 millones de €, tendrán un plazo de 12 meses para cumplirla, mientras que el resto de pymes y autónomos, el plazo será de 24 meses. 

NORMATIVA QUE REGULA LOS SISTEMAS INFORMATICOS DE FACTURACION (SIF)

Son diversas las normas que lo regulan y que están ya en vigor. 

Ley 11/2021 de 9 de Julio de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. 

Art.29.2.j Ley 25/2023 de 17 de diciembre, Ley .General Tributaria. 

RD 1007/2023 Especificaciones técnicas de los sistemas de facturación y modificaciones contempladas en el RD 254/2025 de 01/04/2025

Orden HAC /1177/2024 de 7 de octubre. 

La normativa implica que los Sistemas Informáticos de Facturación (SIF) deben estar diseñados para que los registros de facturación introducidos en ellos no puedan ser modificados. Los SIF han de garantizar la integridad, conservación, accesibilidad, legibilidad, trazabilidad e inalterabilidad de los registros de facturación

Existe un régimen sancionador de hasta 50.000€ por el uso de software no adaptado. 

Plazos de adaptación:

• Contribuyentes del Impuesto sobre sociedades:  a partir del 01/01/2026. 
• Resto de obligados: a partir del 01/07/2026. 

Están obligados a cumplir la mayoría de empresas y autónomos, tanto si facturan a otros empresarios, como a consumidores finales.

• Los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades (IS), con la excepción de las entidades totalmente exentas. Las parcialmente exentas (como fundaciones o asociaciones) estarán sometidas a esta obligación por las rentas no exentas.
• Los contribuyentes del IRPF que desarrollen actividades económicas.
• Los contribuyentes del IRNR que obtengan rentas en España mediante un establecimiento permanente.
• Las entidades en régimen de atribución de rentas (como las comunidades de bienes o las comunidades de propietarios) que desarrollen actividades económicas.

La noramtiva establece unas excepciones a la utilización obligatoria de los nuevos SIF:

• Los contribuyentes que lleven sus libros registro de facturas emitidas y recibidas a través del sistema de Suministro Inmediato de Información (SII) ya sea de forma obligatoria o voluntaria. 
• Los contribuyentes adscritos al régimen de agricultura, ganadería y pesca y los que tributen en recargo de equivalencia y régimen simplificado de IVA (módulos). 

Características de los nuevos SIF

Sistemas autorizados

Para saber si un sistema de facturación cumple con los nuevos requisitos legales, la empresa proveedora del software deberá certificar dicha circunstancia mediante una declaración responsable que deberá encontrarse de manera legible e individualizada en el propio sistema informático. 

(Desde Jiménez-Ridruejo y Asociados Recomendamos ponerse en contacto con su proveedor de software de facturación)

Dos modalidades de cumplimiento

A partir del momento en que resulte obligatoria la utilización de los nuevos SIF, los contribuyentes que deban utilizarlos podrán optar entre dos tipos de sistemas: 

Sistemas no verificables

Una opción es recurrir a sistemas SIF que no remitan los registros de facturación a Hacienda de manera automática.  Dichos sistemas, considerados no verificables, deben cumplir numerosos requisitos técnicos que garanticen la integridad e inalterabilidad de los registros y han de estar disponibles para la AEAT, bajo petición, de manera inmediata. En esta opción, uno de los requisitos adicionales, es que los registros han de incluir la firma electrónica del emisor. 

Sistemas Verifactu

Otra alternativa son los sistemas informáticos denominados Verifactu, que se consideran verificables en la medida en que remiten los registros a Hacienda por medios electrónicos de forma continuada , automática e instantánea. En los sistemas Verifactu los requisitos técnicos son algo menos exigentes que en los no verificables, pero dichos sistemas Verifactu suponen el envío automático de los registros a Hacienda.

Opción

Se entiende que un contribuyente opta por darse de alta en un sistema Verifactu si inicia la remisión sistemática de sus registros a través de la sede electrónica de Hacienda. En ese caso, el uso del sistema Verifactu debe mantenerse al menos hasta el 31 de diciembre del año del alta (puede ser revocado después. )

Todos los SIF adaptados a la normativa, tanto en la modalidad verifactu, como en la que no es verifactu,  en el momento de expedición de la factura, generan y guardan o remiten , a la AEAT un  resumen de la factura, llamado registro de facturación, que lleva incorporado una serie de medidas de seguridad, como la huella digital de los datos o la inclusion de la firma electrónica del emisor en su caso. Todos los nuevos sistemas informáticos de facturación, hacen que todas las facturas emitidas, tanto completas como simplificadas, contengan un QR con información de la factura. 

El registro informatico de facturación, contendrá resumidamente,  la siguiente información:

1. NIF y nombre y apellidos, razón o denominación social emisor.
2. NIF y nombre y apellidos, razón o denominación social del destinatario de las operaciones. Siempre que la normativa lo exija, incluyendo el número atribuido por su país de residencia.
3. Indicación de si la factura ha sido materialmente expedida por su destinatario o por un tercero. Y, en ese caso, NIF y nombre y apellidos, razón o denominación social del destinatario o tercero expedidor material.
4. El número y, en su caso, serie de la factura.
5. La fecha de expedición de la factura y la fecha en que se hayan efectuado las operaciones que se documentan en ella, o se haya recibido el pago anticipado, si son distintas a la de expedición de la factura.
6. El tipo de factura expedida, indicando si se trata de una factura completa o simplificada.
7. Si la factura tiene la consideración de rectificativa e identificación de las facturas rectificadas si es preceptivo.
8. Si la factura es emitida en sustitución de facturas simplificadas expedidas con anterioridad y la identificación de estas.

9. La descripción general de las operaciones.
10. El importe total de la factura.
11. Indicación del régimen o regímenes aplicados a las operaciones.
12. Indicación de si el destinatario de la factura es el sujeto pasivo en caso de que sea de aplicación el mecanismo de inversión del sujeto pasivo.
13. La base imponible de las operaciones, el tipo o tipos impositivos aplicados, la cuota del Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo o tipos del recargo de equivalencia aplicados, y la cuota del recargo de equivalencia.
14. Si la operación no se encuentra sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, el importe que corresponde a dicha operación y la causa de la no sujeción al impuesto.
15. Cuando no se trate del primer registro de facturación generado por el sistema informático, el número y, en su caso, la serie, así como la fecha de expedición de la factura que consta en el registro de facturación de alta o de anulación, inmediatamente anterior, junto con parte de la huella o «hash» de dicho registro anterior.
16. El código de identificación del sistema informático utilizado, junto con los datos identificativos del productor del citado sistema informático.
17. Fecha, hora, minuto y segundo en que se genere el registro de facturación de alta.
18. Características adicionales que permitan conocer las circunstancias de generación del registro de facturación de alta.

Todo obligado a emitir facturas que utilice un sistema de facturación debidamente certificado no tendrá responsabilidad por el incorrecto funcionamiento de este. Tal responsabilidad corresponderá a su fabricante.

NOTAS DE LA AEAT 

Aunque la norma no lo diga expresamente, en Jiménez-Ridruejo y Asociados entendemos  que los nuevos SIF tampoco serán obligatorios para aquellos contribuyentes que generan sus facturas exclusivamente de forma manual,(talonarios escribiendo sobre los mismos a mano o a máquina),  sin emplear para ello un sistema informático de facturación.

Asimismo, la página de la AEAT indica lo siguiente:

Tampoco afectará si se usan para facturar hojas de cálculo (Excel, numbers, …) o procesadores de texto (Word, Pages, …) exclusivamente de la siguiente manera:

• Introducir los datos de las facturas.

• Expedir e imprimir las facturas.

Por el contrario, sí estará sujeto al reglamento y se considerará un sistema informático de facturación si, además de las funciones anteriores, se utiliza para procesar la información de facturación contenida en el programa para generar directamente los libros registros de IVA, los libros registro de IRPF, la contabilidad, o cualquier otro resultado que se utilice para el cumplimiento voluntario de obligaciones tributarias.

Por ejemplo, si un usuario utiliza una hoja de cálculo Excel para generar simples listados de facturas emitidas, incluyendo sumatorios o el uso de otras reglas de cálculo, no le afectará el Reglamento. Pero si la utiliza programando una Macro, para generar el libro registro de facturas expedidas, su hoja de cálculo sí se considerará un sistema informático de facturación y, por lo tanto, deberá cumplir con los requisitos del Reglamento. 

Nota aclaratoria: 

El término VERI*FACTU con el que se suele conocer tanto a este reglamento como al real decreto que lo aprueba, proviene del nombre de uno de los 2 tipos de SIF contemplados por el reglamento que se puede utilizar para cumplir con esta normativa y cuya característica más destacada es que remiten a la Agencia Tributaria un resumen estructurado de los datos de cada factura (denominado registro de facturación de alta) en el mismo momento de su expedición. 

En Jiménez-Ridruejo y Asociados estamos  a su disposición, para aclarar las dudas que puedan surgirles tras la lectura de este documento. 

Barcelona, 1 de septiembre de 2025